Yeşil Dönüşüm

kaynak:tempoonline.com

‘Yeşil bina’ların çevre ve insan sağlığına katkıları bir yana, yarattıkları devasa ekonomi, yabana atılır cinsten değil. Türkiye inşaat sektörü de bu yeni trende kayıtsız kalmıyor. Ülkedeki konut stokunun tamamen ‘yeşil’e dönüşmesinin, 500 milyar ile 1 trilyon dolar arasında bir ekonomi yaratacağı hesaplanıyor. ‘Yeşil’ özelliklerin, satış ve kira değerine getirdiği artılar da bu trendi hızlandırıyor.

Gerçek bir dönüşümle karşı karşıyayız. İnşaat ve gayrimenkul alanında yeni yol haritaları çiziliyor; malzeme seçiminden, bina tasarımına her şey değişmeye başlıyor. Peki ne oluyor da böyle büyük bir değişim yaşanıyor? Yanıt iki kelimede saklı: ‘Yeşil’ trend.
Çevre Dostu Yeşil Binalar Derneği Başkanı Haluk Sur, bu dönemi “Yeni bir çağa giriyoruz” sözleriyle anlatıyor. Sur’un önemli tespitleri var: “‘Yeşil bina’lar söz konusu olduğunda hep ‘pahalı’ deniyordu. Oysa bırakın pahalı olmayı, dönüşebilen teknolojisiyle geleceğin şehirlerinde, çok daha tasarruflu bir hayat sürmemizi sağlayacak.” Sur, bu trendin devasa bir ekonomi yaratmaya aday olduğunu ise özellikle vurguluyor. Türkiye’deki 19 milyon konutluk stokun ‘yeşil’e dönüştürülmesi halinde, 500 milyar ile 1 trilyon dolar arasında bir ekonomi doğacağını söylüyor.
TSKB GD (Türkiye Sınai ve Kalkınma Bankası Gayrimenkul Değerleme) Teminat Değerleme Departmanı Koordinatörü Fatih Tosun da aynı görüşü savunuyor: “‘Yeşil bina’lar bundan sonraki süreçte sektörde çok daha fazla yer bulacak. Konvansiyonel binalara göre, avantajları daha çok ortaya çıkacak. ‘Yeşil bina’lar arttıkça, değerleri de artacak.”
Peki nedir bu ‘yeşil bina’lar? Ne gibi faydaları var? Sektöre ve yatırımcılarına ne kazandırıyor? Hangi projeler ‘yeşil bina’ trendine uygun? Fiyatları pahalı mı yoksa ucuz mu, değerlemesi kolay mı? Şimdi bu sorulara cevap bulalım.

‘Yeşil’in faydası

Önce, binayı ‘yeşil’ kılan özellikleri. Çevre Dostu Yeşil Binalar Derneği Başkan Yardımcısı Duygu Erten, ‘yeşil bina’ların en önemli özellikleri arasında; enerji ve su tüketimini azaltmaya yönelik sistemlerin olmasını, yenilenebilir enerji kaynaklarının kullanılmasını, çevre dostu yapı malzemeleri ve yapım tekniğiyle tasarlanıp inşa edilmesini, doğru yer seçimini, kullanıcı rahatlığına ilişkin aydınlatma, hava kalitesi gibi konuların dikkate alınmasını sayıyor.
Bütün bunlar yerine getirildiğinde ortaya çıkan sonuç herkesin yararına. ‘Yeşil yapı’lar sayesinde kentsel yaşam alanları değerleniyor. Doğal çevrenin tahribatı en aza iniyor. Hafriyat ile ortaya çıkan atık malzeme değerlendiriliyor. Yeşil çatı uygulaması ile yağmur suları kullanılıyor, böylece kanalizasyon sisteminin yükü azalıyor. Alternatif enerji kaynaklarından, doğal ışıktan yararlanılıp enerji tasarrufu sağlanıyor. Yeşil katmanların güneş ışınlarını yansıtmaması nedeniyle sera etkisini oluşturan yansımalar azalıyor. Hatta yapılar oksijen üretiyor. Yalıtım sistemleri ile ısıtma-soğutma maliyeti ve karbondioksit salınımı azalıyor.

Diğer projelerden yüzde 7-15 oranında pahalı

Gelelim işin ekonomik boyutuna. ABD’deki 130 milyon konut stokunun küçük bir kısmının bile ‘yeşil bina’ konseptine dönüştürülmesinin ekonomiye 5-6 trilyon dolarlık katkı sağladığı tahmin ediliyor. Pazarın çarpan etkisini de eklersek, 10 trilyon dolarlık sirkülasyondan söz edilebilir. Türkiye için de durum benzer. Hesaplamalara göre, Türkiye’deki 19 milyon konut stokunun yarısı kentsel dönüşüm projeleri kapsamına alınsa, 500 milyar dolarlık bir ekonomi doğuyor. Tüm stoku dikkate alırsak, bu değer 1 trilyon doları buluyor.
Tüketim verilerine göre, elektriğin yüzde 60’ı, içme suyunun yüzde 15’i binalarda tüketiliyor. Yapılardan kaynaklanan sera gazı ise, toplamın yaklaşık yüzde 30’unu oluşturuyor. Bu gerçeği artık inşaat firmaları da görüyor; yüzde 20-35 oranında daha az enerji ve su tüketimine olanak sağlayan, atık maliyetini en az yüzde 50 oranında azaltan projelere ağırlık veriyorlar. Şimdi bir bir, belli standartlara göre sertifikalandırılan yeşil projeler; ekolojik ve konforlu akıllı binalar ortaya çıkıyor. Bu binaların maliyetleri de sanıldığı kadar pahalı değil.
Yatırım maliyeti, standart yolla inşa edilen yapılara göre yüzde 7 ila 15 oranında daha fazla. Ancak, enerji tasarrufu sayesinde, kendini kısa sürede amorti edebiliyor. Kaldı ki araştırmalar, yapılan ilave yatırımla elde edilecek tasarruf sayesinde, bu maliyetin binanın kullanım süresi içinde 10 katına varan seviyelerde geri döndüğünü gösteriyor. Firmalar da satışta bu avantajı kullanıyor. Gözlemlediğim kadarıyla bu konuda bir fırsat yarışı da henüz başlamış değil.

Değerleme farkı

Tasarım sürecinden itibaren çevre, ekonomi ve sosyal kriterler dikkate alınarak inşa edilen ve işletilen ‘yeşil bina’ların piyasa değerleri en fazla merak edilen konular arasında. TSKB Gayrimenkul Değerleme’den Berk Ünsal, bu binaların piyasa değerini etkileyen faktörleri şöyle sıralıyor:
- Düşük bakım-onarım maliyetleri,
- Enerji ve kaynak korunumu sağlamaları,
- Teşvik, sübvansiyon gibi destekler ile işletme maliyetinin azalması,
- Gayrimenkulün piyasada kalma süresinin azalması,
- Daha yüksek kira ve satış değeri elde edilmesi,
- Özellikle ticari gayrimenkullerde boşluk oranının azalması,
- Kiracı sadakatinin artırılması,
- Üretkenliğin artırılması,
- Pazarlanabilirliğin artırılması,
- Kullanıcı konforunun artırılması.
‘Yeşil bina’lar, bütün bu özellikleriyle pazarda şimdiden ciddi anlamda fark yaratıyor. Özellikle kullanımdan kaynaklanan artılar nedeniyle daha yüksek doluluk oranlarına ulaşılıyor. Düşük işletme giderleri cezbediyor. İşletmelere daha yüksek net faaliyet geliri sağlıyor, böylece verimlilik artışına neden oluyor. Tüketici talebi de buna göre şekillenip, her geçen gün artıyor.

Belgesiz olmuyor

Peki bir binanın ‘yeşil’ olup olmadığını, sıradan tüketiciler nasıl anlayabilir? Tam da bu nedenle, ‘yeşil bina’ların tanımlanması için birçok ulusal ve uluslararası sertifikalandırma programı bulunuyor.Tüketicilerin de seçimlerini yaparken, bu sertifikaları dikkate alması öneriliyor. Türkiye’deki firmalar ağırlıklı olarak 1990’da İngiltere’de ortaya çıkan BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) ve 1998’de ABD’de oluşturulan LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ile çalışıyor.



Yan sektörler de güçlenecek

Yeşil binalar; tasarımdan yapım teknolojisine, kullanılan malzemeden mobilyaya birçok sektörün de yeni umudu haline geliyor. Proje Beyaz Danışmanlık Yönetim Kurulu Başkanı Murat Uzun, bu konuda şunları söylüyor: “ABD’de bu pazarın alt grupları olan güneş panelleri, arıtma, geri dönüşüm malzemeleri, akıllı perde sistemleri gibi gruplar da göz önüne alındığında sadece yüzde 1’lik dönüşümün yan kollar ile birlikte 5-6 trilyon dolarlık bir hareket kazandırdığı görülüyor. Bizim ekonomimizin de lokomotifi olan inşaat sektöründeki yan kolların iş hacmi göz önüne alındığında, yüksek oranlarda artmasını bekliyoruz.”

Yol uzun

Çevre dostu yapıların artması için hem sektörün hem de devletin yapması gereken daha çok şey var. ‘Yeşil bina’ların yapımı, düşük faizli krediler ve indirimli emlak vergileri ile teşvik edilmeli. Devlet, kamu binalarının ‘yeşil’ nitelik kazanmasını programına almalı. Çevre ve Şehircilik ile Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlıkları, belediyeler kentsel dönüşümün öne çıktığı bu dönemde, ‘yeşil’ projelerin gelişmesine öncülük etmeli. Belki en önemlisi de, Türkiye’deki konut stokunun gayrimenkul değer tablosunun üst basamaklarına tırmanması ve kıymetlenmesi için zaman geçirilmeden, milli sertifikanın zorunlu olarak uygulanması gerekiyor.




MEVCUT YEŞİL BİNA PROJELERİ
Mart 2012 itibariyle Türkiye’de 65 sertifikalı, 70 sertifika adayı ‘yeşil bina’ bulunuyor. Türkiye’de sertifika alan bazı projeler şöyle sıralanıyor:
- Redevco, Erzurum Alışveriş Merkezi, Erzurum-BREEAM Very Good
- Redevco, Gordion Alışveriş Merkezi, Ankara-BREEAM Very Good
- Toyota Onatça Galerisi, Adana-BREEAM Very Good
- MULTI Kayseri, BREEAM Very Good
- Birleşmiş Milletler Doğu Avr. ve Orta Asya Böl. Ofisi, İstanbul-BREEAM Pass
- Tarsu Alışveriş Merkezi, Mersin-BREEAM Very Good
- Tekira Alışveriş Merkezi, Tekirdağ BREEAM In Use-Good
- Schneider Electric Fabrikası, Manisa-BREEAM In Use-Excellent
- 365 Alışveriş Merkezi, Ankara-BREEAM In Use-Good
- Ada Alışveriş Merkezi, Sakarya-BREEAM In Use-Good
- Siemens Ofis ve Üretim Binası, İstanbul-LEED NC Gold
- TekfenOZ Levent Ofis Binası, İstanbul-LEED CS Gold
- BASF Yapı Kimyasalları Laboratuarları, Kocaeli-LEED Platin
- BASF Dilovası Yönetim Merkezi LEED NC Gold
- Schneider Electric ADH Fabrikası, Kocaeli-LEED Gold
- Türk Motor Merkezi, İstanbul-LEED Gold
- Eser Holding Binası, Ankara-LEED Platin
- Wilo Pompa Sistemleri, İstanbul-LEED Gold
- DEEPO İstanbul AVM, İstanbul-LEED Gold
- Li Fung Center, İstanbul-LEED Silver
- Sabancı Üniversitesi Nanoteknoloji Binası, İstanbul-LEED Gold
- Unilever, Türkiye Merkez Ofisi Katı, İstanbul-LEED CI Silver
- Philips, Ofis Katı, İstanbul-LEED CI Silver
- KFC Restoranı, İstanbul-LEED CI Retail Silver
- Soyak Holding Merkez Ofisi LEED EBOM Silver
- Baylo Suites İstanbul-LEED Silver
- Kavacık Ticaret Merkezi, İstanbul-LEED Gold
- Olive Plaza, İstanbul-LEED Gold